서울 서대문구(구청장 이성헌)가 1월 16일 전국 최초로 ‘재개발·재건축 가이드 백서’를 발간했다고 밝혔다.

‘재개발·재건축 정비사업에 대한 설명이나 정보제공을 넘어 가이드북 형태의 백서 발간으로 조합 운영에 대한 문제점과 그에 대한 개선방안을 실증적으로 제시하기는 전국에서 처음’이라고 구는 밝혔다. 또한 ‘재개발·재건축 가이드 백서 발간이 전국 최초이다 보니 참고자료가 없어 제작에 어려움이 있었다’고 덧붙였다.

재개발·재건축 정비사업은 추진 절차가 매우 복잡하고 시간이 오래 걸리지만 사업에 대한 조합원들의 이해 부족이나 일부 조합 임직원의 부조리한 운영으로 많은 문제점이 발생하기도 한다. 이는 사업 지연으로 이어져 조합원의 재산권 피해는 물론 행정력 낭비까지 초래한다.

구는 재개발·재건축 정비사업이 사회적으로 많은 갈등과 문제를 일으키는 현실에서 투명한 운영과 신속한 사업추진에 실질적인 도움이 되도록 ‘서대문구 재개발·재건축 가이드 백서’를 제작했다고 발간 배경을 밝혔다.

이 가이드 백서는 서대문구 민선 8기와 함께 출범한 민관협력 싱크 탱크 ‘서대문구 행복 100% 추진단’ 내 신통개발TF에서 구체적 제작 방향을 설정하고 세부 계획을 수립했다.

또한 ‘서대문구 재개발·재건축 정비사업 아카데미’ 강사진과 ‘서대문구 도시정비사업 자문단’ 자문위원 등 국내 정비사업 분야 최고 전문가들의 심도 있는 감수를 거쳐 내용에 신뢰를 더한다.

구는 이 백서가 재개발·재건축 정비사업 과정에서 발생하는 문제점을 실증적으로 분석하고 법령개정과 제도개선 등 구체적 개선방안을 제시함으로써 ‘바르고 투명한 조합 운영 기반 조성과 확산’에 크게 기여할 것으로 전망하고 있다.

총 280쪽 분량의 ‘서대문구 재개발·재건축 백서’는 ▲제1편 정비사업의 이해 ▲제2편 정비사업의 현황 ▲제3편 정비사업의 문제점 ▲제4편 정비사업 조합운영 개선방안 ▲기타 부록 등으로 구성돼 있다.

‘제1편 정비사업의 이해’에서는 정비사업의 정의, 변천사, 구분(주거환경개선사업, 주택정비형 재개발사업, 도시정비형 재개발사업, 재건축사업), 정비사업 유형별 대상지 선정 기준과 추진 절차, 비용 부담 원칙, 정비기반시설 무상양도 및 기부채납 등에 관해 상세히 설명한다.

‘제2편 정비사업의 현황’에는 서대문구 내 정비사업별 개발 계획, 정비기반시설(공공시설) 계획, 교통처리 계획, 공원·녹지 계획, 건축물 밀도 계획, 입지 여건 및 현안, 도시계획시설 및 정비기반시설 현황 등을 상세히 수록했다.

‘제3편 정비사업의 문제점’에서는 사업 추진 단계별 사건·사고 분석을 통해 정비사업 시행 시 각 단계에서 발생하는 문제와 원인, 사례를 정리하고 실제 서대문구에서 발생한 조합운영 실태와 문제점을 기술했다.

특히 정비사업 이권과 비리의 대부분이 각종 계약에서 비롯되는 만큼 조합마다 상이하게 체결되는 ▲국공유지 무상양도 용역계약 ▲시공자 용역(건축물, 지장물, 석면 등) 계약 ▲현장 철거에 따른 이주관리 용역계약 ▲범죄예방 용역 계약 등의 현황을 분석하고 이에 따른 문제점을 제기했다.

아울러 ‘홍보(OS 아웃소싱) 요원 사용’ 및 ‘장기간 조합 미해산(미청산)’과 관련한 실태와 문제점도 수록했다. 이 밖에 ▲용역업체 및 협력업체 선정에 따른 금품수수 ▲협력업체 간 뇌물 공여 및 수수 ▲업무상 배임 및 문서 위조 ▲특정 시공사 선정을 위한 서면결의서 위조 ▲과도한 용역대금 산정, 홍보(OS) 요원 급여 허위 청구 및 사문서 위조 ▲정보공개 위반 등 조합 운영의 각종 문제점을 다룬 언론보도 사례도 요약 기술해 눈길을 모은다.

‘제4편 정비사업 조합운영 개선방안’에서는 재개발·재건축 정비사업의 부패 청산 등 비리 척결을 위해 제3편에서 제기된 문제점에 대한 해결책을 제시한다. 이 백서가 더욱 의미를 갖는 이유다.

구체적으로 ▲시공자와의 공사계약 시 상하수도, 전기, 가스, 소방시설 등의 지장물 철거 일원화 ▲정비기반시설 일괄발주 법제화 ▲신속한 조합 해산(청산)을 통한 정비사업 투명화 ▲전자투표 활성화를 통한 홍보(OS)요원 활동 금지 등을 위해 관련 도시정비법 개정(안) 및 국공유지 무상양도 관련 용역계약 개선방안 등을 담았다.

예를 들어 본래 조합의 용역을 받아 업무를 보조해야 하는 홍보(OS)요원들이 조합 또는 용역업체가 원하는 방향으로 조합원에게 투표를 종용하거나 조합원들의 서면결의서를 위·변조해 의사결정권을 왜곡하는 사례가 발생한다. 이에 현행법상 재난상황 등 특별한 사유에만 가능한 전자투표를 법령 개정을 통해 상시 가능하도록 개선방안 제시하고 있다.

각종 용역의 분리발주 행태(제한경쟁이나 수의계약으로 업체 선정)에 따라 정비사업의 조합 임원이 용역업체로부터 금품을 받는 등 비리 행위가 발생하는데 이 역시 관련 법령 개정을 통해 용역계약별 업무 범위를 구체적으로 명문화함으로써 분리발주를 최소화하는 개선방안 제시하고 있다.

또한 조합원들이 각종 용역계약에 대해 현황을 검색하는 것뿐 아니라 적정성까지 모니터링할 수 있도록 서울시 ‘정비사업정보몽땅’ 사이트에 ‘용역계약 관련 비교 검색 기능’을 추가할 것을 제안하고 있다. 서대문구는 서울시 자치구 중 유일하게 시행하고 있는 ‘정비사업 조합 운영 실태 점검’도 우수사례로 소개하고 있다.

서대문구는 담당 공무원, 변호사, 회계사 등으로 점검반을 편성하고 매년 상하반기 2곳씩 4개 구역에 대해 정비사업 조합 사무실에서 5~6일간 상주하며 실태점검을 벌인다.

백서에는 이를 통해 적발한 42건의 사례를 담았다. (용역계약 분야 11건, 예산회계 분야 22건, 조합행정 분야 5건, 정보공개 분야 4건)

서대문구는 특히 ▲국공유지 무상양도 등 용역계약 실태 ▲시공자 용역(건축물 및 석면 등 지장물 철거) 계약 실태 ▲홍보(OS)요원 사용 실태 등을 중점적으로 점검하고 있다. 점검 결과 단순 실수 등 경미한 위반사항은 더 이상 반복되지 않도록 행정지도하고 중대한 위법 사항은 형사고발 등 강력 조치하고 있다. 이 밖에 정비사업 조합 임원 등의 교육 강화(법적 근거, 교육 목표, 의무 이수제)를 위한 내용도 기술하고 있다.

서대문구는 재개발, 재건축 등을 추진할 때 주민 혼란과 갈등을 예방하고 신속성과 투명성을 높일 수 있도록 2023년 정비사업 아카데미를 운영했다. 다양하고 복잡한 정비사업 방식을 주민들에게 알기 쉽게 안내하고 정비사업조합 임직원들의 전문성을 높이기 위한 내용들로, 지난해 상하반기 홍제마을활력소에서 총 33회 열렸으며 연인원 2,404명이 수강했다. 해당 강의 영상은 서대문구청 유튜브 계정에 공개해 놓았다.

구는 2024년에도 정비사업 아카데미를 실시하며 특히 ‘조합 임원 교육 의무 이수제’를 시행해 교육 실효성을 높일 예정이다.

이 백서는 부록으로 ▲우리동네 정비사업 가이드 ▲정비사업 단계별 세부절차 흐름도 ▲정비사업 관련 자료 검색 웹 사이트 ▲도시정비법령 체계와 정비사업 관련 법률 용어의 약어 ▲2017년 이후 도시정비법 전부개정 전후 조문 변화비교 ▲정비구역의 해제(일몰제 및 직권)에 관한 규정 연장 절차 ▲재개발사업의 세입자(주거 및 상가) 보상기준 및 절차 이해 ▲재개발 정비구역(신속통합·공공) 추진방향 및 절차 등 이해 ▲정비사업의 제도개선 보완 과정 ▲정비사업 관련 소송 통계 및 사례 등을 담고 있어 효용성을 더욱 높인다.

서대문구는 백서 본 책자 외에 74쪽 분량의 요약본을 따로 만들었으며 누구나 온라인으로 내려받아 참고할 수 있도록 서대문구청 홈페이지(구정소식→서대문미디어→행정간행물)에 PDF 파일로 게시해 놓았다. 또한 이 백서를 관내 정비사업 조합 등에 배부하고 전국의 지자체와도 공유할 예정이다.

한국도시정비학회 이승주 회장은 추천사에서 “이 같은 백서 발간이 서대문구에 그치지 않고 중앙정부와 다른 자치구로도 확산돼 보다 바른 정비사업 추진에 도움이 되길 바라며 조합원들이 조합 운영에 대한 문제점과 개선방안을 인식함으로써 투명한 재개발·재건축 정비사업 조합 운영을 위한 초석이 되길 기대한다”고 말했다.

이성헌 서대문구청장은 16일 서울시청 브리핑실에서 열린 백서 관련 기자설명회에서 “이 재개발·재건축 가이드 백서가 정비사업의 신속하고 성공적인 추진을 위한 효과적인 지침서로 활용되길 바라며, 주거 환경 개선과 구민 삶의 질 향상을 위해 앞으로도 정비사업에 대한 행정 지원에 총력을 다하겠다”고 말했다.

한편 민선 8기 출범 직후 38곳이었던 서대문구의 정비구역은 현재 55개소까지 증가했다. 또한 인왕시장·유진상가 일대 홍제권역이 서울시 역세권 활성화 사업 후보지에 선정되면서 획기적 변화를 예고하고 있다. 구는 아울러 신촌 연세대 앞 경의선 철도 지하화 및 신(新) 대학로 조성과 연세로 일대 입체복합개발 사업도 계획하고 있다.

 

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